Za mladu porodicu koja kupuje stan od 60 kvadrata u novoj zgradi, PDV je jedna od najvećih stavki u cijeni: 17 posto, koje su do sada plaćali bez ikakve olakšice. Od ljeta 2026. to se mijenja. Uprava za indirektno oporezivanje BiH (UIO) od 8. jula 2026. prima zahtjeve za povrat PDV-a za kupovinu prvog stambenog objekta. Pravo je stvarno i može vrijediti hiljade, pa i desetine hiljada maraka, ali uslovi su strogi i mnogo ljudi će ostati bez njega jer ih nisu znali na vrijeme.
Odakle dolazi ovo pravo
Pravo je uvedeno izmjenama Zakona o PDV-u (Službeni glasnik BiH 25/25, novi član 54a), a detalje je razradio Pravilnik o dopuni Pravilnika o primjeni Zakona o PDV-u. Upravni odbor UIO usvojio ga je 22. juna 2026, objavljen je u Službenom glasniku BiH broj 45/26 30. juna, a primjenjuje se od 8. jula 2026.
Ko ima pravo
Prema UIO, povrat može tražiti:
- punoljetan državljanin BiH s prebivalištem u BiH,
- koji kupuje prvi stan ili kuću, i to novoizgrađeni objekat čija je prodaja oporezovana PDV-om,
- koji u posljednjih sedam godina nije bio vlasnik, suvlasnik ni zajednički vlasnik drugog stana, kuće, apartmana ili druge stambene nekretnine u BiH.
Nekoliko situacija gdje pravo ne postoji:
- Polovni stanovi kupljeni od fizičkog lica: tu se PDV ne plaća, pa nema ni povrata.
- Kuća koju ste sami izgradili: niste je kupili od obveznika PDV-a.
- Ako imate naslijeđenu nekretninu: prema objašnjenju UIO, koje je prenijelo Oslobođenje, osoba koja je naslijedila stan ili drugu stambenu nekretninu ne ostvaruje ovo pravo.
- Stan u izgradnji: zahtjev se može podnijeti tek kad je stan upisan u odgovarajuće registre. Ko je kupio “s papira”, čeka upis.
Prema pisanju više domaćih medija, pravo se odnosi na stanove kupljene nakon stupanja na snagu izmjena zakona u aprilu 2025. Ako ste kupili ranije, provjerite svoj slučaj direktno u UIO.
Koliko se vraća
Povrat nije cijeli PDV iz cijene stana, nego PDV na ograničenu kvadraturu:
- 40 kvadratnih metara za kupca,
- plus 15 kvadrata za svakog člana porodičnog domaćinstva (supružnik, djeca, roditelji i drugi koji žive na istoj adresi), uz uslov da i oni ispunjavaju propisane uslove i dostave dokumente.
Dakle, za samca je osnova 40 kvadrata, za par 55, za par s dvoje djece 85. Postoji i gornja granica: povrat se računa najviše do prosječne cijene novogradnje koju tromjesečno objavljuje Agencija za statistiku BiH. Ako ste platili skuplji kvadrat od prosjeka, PDV na razliku nećete dobiti nazad.
Okvirni primjer: ako je prosječna cijena kvadrata 3.000 KM s PDV-om, 55 kvadrata vrijedi 165.000 KM, a PDV sadržan u tom iznosu je oko 24.000 KM. Stvarni iznos zavisi od prosjeka za tromjesečje u kojem je potpisan ugovor.
Uslovi koje mora ispuniti i prodavac
Kupac ne može dobiti povrat ako prodavac nije uredno prijavio i platio PDV za taj stan. Uz to, cijela cijena s PDV-om mora biti isplaćena prije podnošenja zahtjeva, na račun prodavca ili na drugi zakonom dozvoljen način. Gotovina “na ruke” bez traga mogla bi vas koštati povrata.
Dokumentacija
UIO traži dva obrasca: ZKPS (zahtjev kupca prvog stana za povrat PDV-a) i IKPS (izjava kupca prvog stana, s ovjerenim potpisom). Uz to, između ostalog:
- izvod iz matične knjige rođenih i, po potrebi, vjenčanih,
- uvjerenje o državljanstvu i prebivalištu,
- ovjereni kupoprodajni ugovor i faktura prodavca s iskazanim PDV-om,
- dokaz o plaćanju cijele cijene,
- dokaz da je stan upisan u registre,
- uvjerenja poreskih organa da u posljednjih sedam godina niste bili obveznik poreza na imovinu,
- uvjerenje općine o tome da nemate drugu nekretninu,
- ovjerena kućna lista ako tražite dodatne kvadrate za članove domaćinstva,
- potvrda banke o računu za isplatu,
- dokumenti supružnika, radi utvrđivanja imovine stečene u braku.
Dokumenti ne smiju biti stariji od šest mjeseci, osim ugovora, fakture i bankovne potvrde. Plaćaju se i administrativne takse: 10 KM za zahtjev i 20 KM za rješenje.
Gdje i do kada
Zahtjev se predaje poštom ili lično u regionalnom centru UIO (Sarajevo, Banja Luka, Mostar ili Tuzla) nadležnom prema sjedištu prodavca, a ne prema mjestu gdje vi živite. Ako ga pošaljete u pogrešan centar, UIO će ga proslijediti.
Odluka se donosi u roku do šest mjeseci od podnošenja potpunog zahtjeva. UIO je upozorio da nije realno očekivati odgovor za dvije sedmice. Mediji navode da je za ovu godinu rok za podnošenje zahtjeva kraj 2026, a da su ubuduće rokovi vezani za godinu kupovine, pa ih provjerite na vrijeme.
Savjet prije potpisivanja ugovora
Ako tek planirate kupovinu, pitajte prodavca da li je obveznik PDV-a, tražite da faktura jasno iskazuje PDV i plaćajte isključivo preko banke. Ako stan kupujete s partnerom, dobro razmislite kako će biti upisano vlasništvo, jer to utiče na to ko i za koliko kvadrata ostvaruje pravo. Kad su u pitanju desetine hiljada maraka, kratak razgovor s UIO ili advokatom prije potpisa najbolja je investicija.
